ВЛОЖЕНИЯ В НЕДВИЖИМОСТЬ: ИНВЕСТИЦИОННЫЕ СТРАТЕГИИ

Инвестиции в недвижимость привлекают не только своей надежностью, но и возможностью увидеть, пощупать и при необходимости самостоятельно воспользоваться активом. Сегодня я хочу рассказать вам о нескольких самых распространенных инвестиционных стратегиях, которые применяются при вложении средств в этот актуальный во все времена актив. Вы узнаете в чем состоят особенности каждого из способов вложения капитала в недвижимость, о недостатках и преимуществах каждого из них.

Для многих такой способ заработка становится единственным источником дохода, который наследуется из поколения в поколение. Одним из вариантов таких инвестиций является покупка недвижимости в кредит с целью сдачи ее в аренду.

Я считаю, что многие переоценивают возможности и привлекательность такого бизнеса. Главная проблема, с которой приходится сталкиваться — поиск арендаторов. Даже в курортных городах в разгар сезона часть жилья неизбежно простаивает, а для эффективного заполнения приходится пользоваться услугами риелторов, оставляющих себе часть прибыли. Погода и сезонность (в курортных городах), экономическая ситуация и прочие факторы не позволяют назвать этот способ инвестиций абсолютно стабильным.

Недостаток бизнеса на аренде жилья в том, что расходы по содержанию недвижимости приходится нести постоянно, независимо от наличия арендаторов. Особенно хочу отметить высокий риск при сдаче в аренду кредитного жилья. Проценты, особенно валютным кредитам, способны “съесть” всю прибыль или даже принести серьезные убытки.

Поэтому сдача жилья — далеко не самые высокодоходные и быстро окупаемые инвестиции. На мой взгляд, единственное преимущество перед другими стратегиями инвестирования в недвижимость — возможность использования жилья в личных целях.

Приобретение коммерческой недвижимости и сдача ее в аренду
Этот вид инвестиций более привлекателен с точки зрения доходности. Аренда магазинов, офисов, складов и других помещений коммерческого назначения в среднем минимум вдвое дороже, чем жилья. Но, как всегда при высокой доходности, риски у таких инвестиций также выше. Найти арендаторов для коммерческой недвижимости значительно сложнее, чем жильцов в квартиру. Спрос в этом сегменте рынка, как и цены, более зависимы от экономической ситуации и множества других факторов.

В отличие от жилья, коммерческая недвижимость не подойдет для личного использования. Если, конечно, вы не пожелаете открыть бизнес на собственных площадях.

Немаловажен и такой фактор, как более надежная правовая защита инвесторов, характерная для законодательства развитых стран. Вы можете быть спокойны на счет возможных “сюрпризов” от законодателей и других факторов нестабильности, характерных для стран СНГ.

Недостаток таких инвестиций в необходимости изучения законодательства той страны, в которой вы собираетесь купить недвижимость. Я бы не советовал слепо полагаться на фирмы, предлагающие помощь в проведении таких сделок. Иногда выгоднее открыть предприятие в нужной стране и оформить недвижимость на него, чем на физлицо. В каждой из стран есть свои тонкости, без знаний которых выгодно инвестировать не получится.

Есть еще один нюанс: зачастую расходы на оформление недвижимости за рубежом слишком высоки и могут составить более 10% от ее стоимости. Учтите это, планируя покупку.

Причины разнообразны: от экономической ситуации до проблем с разрешительными органами или городской администрацией. Ваши деньги будут попросту заморожены до тех пор, пока ситуация не разрешится.

Для минимизации рисков вам следует обязательно изучить все доступные сведения о застройщике: стаж на рынке, количество успешно реализованных проектов, отзывы клиентов на независимых ресурсах. Не стоит руководствоваться отзывами на сайте компании-застройщика: зачастую они не объективны и написаны самими сотрудниками компании. При возможности постарайтесь лично ознакомиться с объектами, которые строит или уже соорудила компания. Нередко серьезные застройщики предоставляют своим клиентам такую возможность. Запомните: это ваши деньги и вы имеете полное право убедиться, что они будут потрачены по назначению и с умом.

Покупка недвижимости в плохом состоянии с целью ее ремонта и перепродажи
Купить “убитую” квартиру, привести её в приемлемый (или даже превосходный) вид, чтобы потом продать — хороший способ заработка. Таким образом, с учетом затрат на ремонт, может получиться заработать 30-50% от стоимости объекта. Проблема в том, что такие инвестиции требуют хороших знаний специфики ремонта. Необходимо правильно оценивать стоимость ремонтных работ и хорошо ориентироваться на рынке недвижимости, иначе затраты на покупку и восстановление могут превысить доходы от продажи недвижимости. Более того, состояние объекта может быть таким, что отремонтировать его будет попросту невозможно.
Кризисные явления и колебания спроса также очень влияют на этот способ заработка.

Необходимо учитывать, что назначение земельных участков отличается. Они могут быть предназначены для застройки жилой недвижимостью, коммерческими объектами или же использоваться лишь для сельхозработ. Сельскохозяйственные земли стоят в разы дешевле, чем участки под застройку. На покупке и изменении назначения земельных участков можно хорошо заработать, если удастся “протащить” такое решение через госструктуры.

Инвестиции в строительство.
При хорошей осведомленности в строительной области можно зарабатывать, приобретая участки земли с последующей застройкой их жилыми или коммерческими объектами. Так можно стать собственником недвижимости, вложив сумму намного меньшую, чем при покупке на вторичном рынке. Но надо учитывать, что процесс строительства весьма длителен, а риски, связанные как с экономической ситуацией, так и с взаимодействием с органами власти, весьма существенны.

Паевые инвестиционные фонды недвижимости.
Если у вас недостаточно денег для инвестирования в объект недвижимости, можно стать пайщиком фонда вложив капитал в строительство недвижимости. После реализации проекта участники получают прибыль, которая распределяется пропорционально вкладам. В принципе, такие инвестиции мало отличаются от инвестиций в ПИФы, работающие с ценными бумагами или любыми иными активами. Доходность тут невелика, а прибыль зависит от эффективности работы фонда, а не от действий инвестора. Достоинство этого типа инвестиций в том, что не нужно тратить усилия и время на самостоятельное управление капиталом, не требуется знания рынка, а сумма вложений может быть весьма невелика. Правда, приходится уповать на честность организаторов ПИФа. При выборе фонда стоит ознакомиться с его репутацией и отчетностью. Сделать этом можно, воспользовавшись открытыми источниками и агрегаторами в интернете.

Например, рейтинг ПИФов по доходности можно посмотреть здесь: http://pif.investfunds.ru/funds/rate.phtml